In particolare è possibile :

• acquisire in modo ufficiale i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati);
• verificare se una determinata persona (fisica o giuridica) risulti intestataria di beni immobili.

Inoltre attraverso la certificazione catastale è possibile estrarre copia della mappa e degli atti di aggiornamento catastale e, solo per gli aventi diritto, anche delle planimetrie delle unità immobiliari urbane. Le certificazioni sono rilasciate presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del territorio .

La certificazione può riguardare atti meccanizzati (già inseriti in banca dati informatizzata) o atti non ancora meccanizzati (atti cartacei).
a) Gli atti meccanizzati possono essere richiesti e certificati dallo sportello catastale di qualsiasi Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio. La non completa informatizzazione delle banche dati catastali non garantisce, al momento, la disponibilità meccanizzata della totalità degli atti corrispondenti all’attualità. Il rilascio di tali atti è sempre immediato .

b) Gli atti non meccanizzati devono essere richiesti al competente Ufficio provinciale dell’agenzia del Territorio. Il rilascio di tali documenti è espletato entro il termine previsto dalla tabella procedimenti legge 241/1990 al Regolamento emanato dal Direttore dell’agenzia del Territorio .

Vano utile o principale

I vani utili o principali sono i seguenti locali : Pranzo, letto , soggiorno, studio, salone.
La cucina, anche se piccola ma dotata di tutti gli impianti tipici della sua destinazione, è sempre considerata vano utile purché indipendente (art. 46 D.P.R. 1142/49) . L’angolo cottura viene compreso nel locale più ampio.

Accessorio diretto

Sono quei locali strettamente necessari alla funzionalità dell’alloggio: bagno, wc, antibagno, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, disimpegni, guardaroba e simili.
Quando l’accessorio diretto supera la superficie minima del vano devono essere computati in consistenza come vani utili .

Accessori complementari

Sono i locali che completano ed integrano la funzionalità dell’unità immobiliare: soffitte, cantine, bucatoi, latrine, acquaio, stenditoi, centrali termiche (se site in locali all’uopo predisposti), sgomberi, sottoscala, ecc…
In questa categoria di accessori sono compresi anche le stalle, i granai, i pollai, i fienili se la loro consistenza – e pertanto la loro redditività – è tale da non costituire autonoma unità.

I portici, i poggioli e le terrazze, al pari dell’area scoperta, costituiscono dipendenze dell’unità immobiliare.

I vani principali si computano per intero, gli accessori diretti si calcolano per un terzo di vano utile ed i vani complementari per un quarto di vano.
Se un locale ha una superficie minore di quella minima prestabilita per quella categoria e per quel comune verrà conteggiato per un terzo di vano utile.
Il vano utile senza luce diretta viene conteggiato per un terzo di vano.
Se un ambiente ha una superficie superiore a quella massima prestabilita per quella categoria e per quel comune, si dovrà procedere al calcolo della superficie per consentire il ragguaglio a vani utili o a frazione di vano utile dell’eccedenza della superficie; il ragguaglio si ottiene dividendo l’eccedenza per la superficie massima prevista . (ad esempio: vano utile di mq. 45; superficie massima del vano mq. 25; eccedenza di mq. 20; ragguaglio 20/25 = 0,80; il vano verrà computato per 1,80 vani utili).
Alla consistenza dell’unità così determinata viene aggiunta una percentuale, non maggiore del 10% della consistenza stessa, per le aree condominiali o esclusive, i portici, le tettoie aperte, le parti condominiali del fabbricato, ecc. (art. 51 D.P.R. 1142/49).
La consistenza finale viene arrotondata al mezzo vano (vani 5,34 diventano 5,50; vani 6,55 diventano 6,50).

Classamento automatico

Le modalità di calcolo manuale della consistenza hanno subito modifiche a seguito: della recente revisione degli estimi ( le nuove tariffe sono state infatti calcolate con riferimento ad un “vano medio ) e dell’introduzione della procedura di classamento automatico .
La procedura di classamento automatico, viene effettuata con il programma catastale DOCFA 4.0 che consente di determinare la consistenza dell’unità immobiliare inserendo la destinazione dei vani e delle loro superfici .

Il classamento catastale deve avvenire in base alle caratteristiche strutturali dell’immobile ed all’uso appropriato dell’unità immobiliare senza tenere conto delle destinazioni anormali , occasionali, di prevedibile breve durata . La formazione di ciascuna categoria viene determinata dalla constatazione dell’esistenza nel Comune o nelle varie zone censuarie in cui può essere suddiviso il Comune stesso, di unità immobiliari aventi analoghe destinazioni e analoghe caratteristiche intrinseche .

Per la determinazione della categoria del gruppo A si considereranno le seguenti caratteristiche intrinseche :

1. Grado di finimento e stato di conservazione e manutenzione.
2. Caratteristiche estetiche ed igieniche.
3. Esposizione prevalente.
4. Dimensioni dei vani in rapporto a quelli ritenuti normali.
5. Importanza e sviluppo dei servizi interni.
6. Esistenza di servizi comuni.

Per la determinazione della categoria del gruppo C e precisamente C/1 , C/2 , C/3 e C/6 si considereranno le seguenti caratteristiche intrinseche :

1. Situazione stradale.
2. Ubicazione.
3. Sviluppo su strada.
4. Ampiezza.
5. Epoca di costruzione.
6. Qualità delle strutture.
7. Stato di conservazione e manutenzione.
8. Richiesta sul mercato dei fitti.

Formazione delle classi

Per la determinazione della classe del gruppo A si considereranno le seguenti caratteristiche estrinseche ( e, secondariamente, le condizioni intrinseche non considerate nella determinazione della categoria che abbiano influenza sul reddito ) :

1. Genere della località.
2. Ubicazione.
3. Collegamento con i servizi pubblici di trasporto.
4. Esposizione prevalente.
5. Epoca della costruzione.
6. Qualità delle strutture.
7. Stato di conservazione e manutenzione.
8. Grado di finimento.
9. Ampiezza media dei vani.
10. Richiesta sul mercato dei fitti.
11. Impianti.
12. Consistenza catastale.

CARATTERISTICHE PER LE CATEGORIE PIU’ SIGNIFICATIVE

Categoria A classe 4
Caratteristiche delle particelle edilizie: (da considerarsi in linea secondaria)

1. Fabbricati a due o più piani con prospetti semplici.
2. Piani di altezza normalmente da 2,70 a 3,00 metri.
3. Finestre piuttosto piccole.
4. Scale scomode ad una o due rampe con gradini in pietra.

Caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari: (da prendersi in come base per la determinazione della categoria

1. Vani scarsamente disimpegnati, soffittati in modo semplice, pareti tinteggiate a calce, pavimenti in comuni piastrelle di cemento.
2. Serramenti ordinari.
3. Accessori al servizio diretto piuttosto scarsi (disimpegni, corridoi, ripostigli, dispense, ecc.).
4. Gabinetto senza pretese igieniche e piuttosto piccolo sovente ricavato nelle cucine o su ballatoi.
5. Impianti a vista di luce, acqua e gas.
6. Consistenza da ritenersi normale per la categoria vani 4,00 – 5,00.

Categoria A classe 5
Caratteristiche delle particelle edilizie: (da considerarsi in linea secondaria)

1. Fabbricati di solito a 1, 2 o 3 piani al massimo.
2. Prospetti grezzi e rustici.
3. Altezza normalmente dei piani da 2,30 a 2,70 metri.
4. Scale strette e scomode, di solito ad una sola rampa con gradini di pietra ed alzate elevate.
5. Finestre strette e basse.

Caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari: (da prendersi come base per la determinazione della categoria)

1. Vani piccoli, non disimpegnati, bassi d’aria (2,20 . 2,60 metri).
2. Solai in legno soffittati o soffittati sommariamente.
3. Pavimenti in mattoni o battuto di cemento.
4. Serramenti ordinari in legno.
5. Mancanza pressoché completa di accessori al servizio diretto (corridoi, ripostigli, dispense, ecc.).
6. Gabinetto rustico molte volte in uso comune e quasi sempre piccolissimo e ricavato nelle cucine o nello spessore dei muri o in corpo a parte.
7. Impianti a vista di luce, acqua e gas.
8. Consistenza da ritenersi normale per la categoria vani 3,00 – 4,00.

Sono da considerarsi in detta categoria anche le unità di altezza superiore ai metri 2,60 ma che hanno finiture di infimo ordine e di grado inferiore a quelle elencate.

2. In fase di prima applicazione, l’accesso all’Anagrafe Immobiliare Integrata è garantito ai Comuni sulla base di un sistema di regole tecnico-giuridiche, emanate con uno o più decreti del Ministro dell’Economia e delle Finanze, previa intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali.

3. Con uno o più decreti di natura non regolamentare del Ministro dell’Economia e delle Finanze viene disciplinata l’introduzione della attestazione integrata ipotecario-catastale, prevedendone le modalità di erogazione, gli effetti, nonché la progressiva implementazione di ulteriori informazioni e servizi. Con il predetto decreto sono, inoltre, fissati i diritti dovuti per il rilascio della predetta attestazione.

4. La consultazione delle banche dati del catasto terreni, censuaria e cartografica, del catasto edilizio urbano, nonché dei dati di superficie delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, è garantita ai Comuni su tutto il territorio nazionale, ad esclusione delle Province autonome di Trento e Bolzano, attraverso il Sistema telematico, il Portale per i Comuni ed il Sistema di interscambio, gestiti dall’Agenzia del Territorio.

5. Le funzioni catastali connesse all’accettazione e alla registrazione degli atti di aggiornamento sono svolte in forma partecipata dai Comuni e dall’Agenzia del Territorio sulla base di un sistema di regole tecnico-giuridiche uniformi, emanate con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze, previa intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali.
Le suddette regole tecnico-giuridiche costituiscono principi fondamentali dell’ordinamento e si applicano anche nei territori delle Regioni a statuto speciale. Ove non esercitate dai Comuni, le attività connesse alle predette funzioni sono esercitate dall’Agenzia del Territorio, sulla base del principio di sussidiarietà.

6. Sono in ogni caso mantenute allo Stato e sono svolte dall’Agenzia del Territorio le funzioni in materia di:
a) individuazione di metodologie per l’esecuzione di rilievi ed aggiornamenti topografici e per la formazione di mappe e cartografie catastali;
b) controllo della qualità delle informazioni catastali e dei processi di aggiornamento degli atti;
c) gestione unitaria e certificata della base dei dati catastali e dei flussi di aggiornamento delle informazioni di cui alla lettera b), anche trasmessi con il Modello unico digitale per l’edilizia, assicurando il coordinamento operativo per la loro utilizzazione ai fini istituzionali attraverso il sistema pubblico di connettività e garantendo l’accesso ai dati a tutti i soggetti interessati;
d) gestione unitaria dell’infrastruttura tecnologica di riferimento per il Modello unico digitale per l’edilizia;
e) gestione dell’Anagrafe Immobiliare Integrata;
f) vigilanza e controllo sullo svolgimento delle funzioni di cui al comma 5, nonché poteri di applicazione delle relative sanzioni determinate con decreto di natura regolamentare del Ministro dell’Economia e delle Finanze, emanato previa intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali.

7. L’Agenzia del Territorio, entro il 30 settembre 2010, conclude le operazioni previste dal secondo periodo dell’articolo 2, comma 36, del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, e successive modificazioni ed integrazioni.

8. Entro il 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto individuati secondo le procedure previste dal predetto articolo 2, comma 36, del citato decreto legge n. 262, del 2006, con riferimento alle pubblicazioni in Gazzetta Ufficiale effettuate dalla data del 1° gennaio 2007 alla data del 31 dicembre 2009, sono tenuti a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale. L’Agenzia del Territorio, successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento presentati, rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia, attraverso il Portale per i Comuni.

9. Entro il medesimo termine del 31 dicembre 2010 i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto, sono tenuti, a procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale.

10. Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare ai sensi del comma 8 le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 31 dicembre 2010, l’Agenzia del Territorio, nelle more dell’iscrizione in catasto attraverso la predisposizione delle dichiarazioni redatte in conformità al decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, procede all’attribuzione di una rendita presunta, da iscrivere transitoriamente in catasto, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni. Per tali operazioni, l’Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.

11. Se i titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono a presentare ai sensi del comma 9 le dichiarazioni di aggiornamento catastale entro il termine del 31 dicembre 2010, l’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni. Per tali operazioni, l’Agenzia del Territorio può stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.

12. A decorrere dal 1° gennaio 2011, l’Agenzia del Territorio, sulla base di nuove informazioni connesse a verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento e da sopralluogo sul terreno, provvede ad avviare un monitoraggio costante del territorio, individuando, in collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto. In tal caso si rendono applicabili le disposizioni di cui al articolo 2, comma 36, del citato decreto legge n. 262 del 2006. Qualora i titolari di diritti reali sugli immobili individuati non ottemperino entro il termine previsto dal predetto articolo 2, comma 36, l’Agenzia del Territorio procede all’attribuzione della rendita presunta ai sensi del comma 10. Restano fermi i poteri di controllo dei Comuni in materia urbanistico-edilizia e l’applicabilità delle relative sanzioni.

13. Gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, per lo svolgimento della attività istruttorie connesse all’accertamento catastale, si avvalgono delle attribuzioni e dei poteri di cui agli articoli 51 e 52 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

14. All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, sono aggiunti i seguenti commi:
“1-bis. Gli atti di cui al comma 1 devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.1-ter. Il notaio può stipulare gli atti di cui al comma 1 solo previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”.

15. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

16. Le disposizioni di cui ai commi 13 e 14 si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010.