L’unità per la misura della consistenza di un immobile è il vano catastale.
Il vano catastale è lo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da pareti ed avente luce diretta.
La circolare 127 del 18 luglio 1939, indica che per luce diretta deve intendersi qualsiasi apertura di comunicazione (porta, finestra, lucernaio, ecc.) tra un ambiente e l’esterno, indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione, anche nel caso fosse sbarrata da inferriata . E’ sufficiente il passaggio della luce naturale mentre non è necessario il passaggio d’aria.
Vano utile o principale
I vani utili o principali sono i seguenti locali : Pranzo, letto , soggiorno, studio, salone.
La cucina, anche se piccola ma dotata di tutti gli impianti tipici della sua destinazione, è sempre considerata vano utile purché indipendente (art. 46 D.P.R. 1142/49) . L’angolo cottura viene compreso nel locale più ampio.
Accessorio diretto
Sono quei locali strettamente necessari alla funzionalità dell’alloggio: bagno, wc, antibagno, dispensa, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio, disimpegni, guardaroba e simili.
Quando l’accessorio diretto supera la superficie minima del vano devono essere computati in consistenza come vani utili .
Accessori complementari
Sono i locali che completano ed integrano la funzionalità dell’unità immobiliare: soffitte, cantine, bucatoi, latrine, acquaio, stenditoi, centrali termiche (se site in locali all’uopo predisposti), sgomberi, sottoscala, ecc…
In questa categoria di accessori sono compresi anche le stalle, i granai, i pollai, i fienili se la loro consistenza – e pertanto la loro redditività – è tale da non costituire autonoma unità .
I portici, i poggioli e le terrazze, al pari dell’area scoperta, costituiscono dipendenze dell’unità immobiliare.
I vani principali si computano per intero, gli accessori diretti si calcolano per un terzo di vano utile ed i vani complementari per un quarto di vano.
Se un locale ha una superficie minore di quella minima prestabilita per quella categoria e per quel comune verrà conteggiato per un terzo di vano utile.
Il vano utile senza luce diretta viene conteggiato per un terzo di vano.
Se un ambiente ha una superficie superiore a quella massima prestabilita per quella categoria e per quel comune, si dovrà procedere al calcolo della superficie per consentire il ragguaglio a vani utili o a frazione di vano utile dell’eccedenza della superficie; il ragguaglio si ottiene dividendo l’eccedenza per la superficie massima prevista . (ad esempio: vano utile di mq. 45; superficie massima del vano mq. 25; eccedenza di mq. 20; ragguaglio 20/25 = 0,80; il vano verrà computato per 1,80 vani utili).
Alla consistenza dell’unità così determinata viene aggiunta una percentuale, non maggiore del 10% della consistenza stessa, per le aree condominiali o esclusive, i portici, le tettoie aperte, le parti condominiali del fabbricato, ecc. (art. 51 D.P.R. 1142/49).
La consistenza finale viene arrotondata al mezzo vano (vani 5,34 diventano 5,50; vani 6,55 diventano 6,50).
Classamento automatico
Le modalità di calcolo manuale della consistenza hanno subito modifiche a seguito: della recente revisione degli estimi ( le nuove tariffe sono state infatti calcolate con riferimento ad un “vano medio ) e dell’introduzione della procedura di classamento automatico .
La procedura di classamento automatico, viene effettuata con il programma catastale DOCFA 4.0 che consente di determinare la consistenza dell’unità immobiliare inserendo la destinazione dei vani e delle loro superfici .